Новостройка или вторичка: что реально выгоднее для инвестора
Когда речь заходит про инвестиции в недвижимость, спор «новостройка vs вторичка» вспыхивает каждый раз заново.
Одни говорят: «Только котлован, там максимальный рост». Другие парируют: «Лучше готовая квартира, там меньше сюрпризов».
Разберёмся спокойно, на цифрах и примерах, где выше доходность и ниже риски, и куда выгоднее вложить деньги — новостройка или вторичка именно с точки зрения инвестора.
> Важно: мои данные основаны на открытой статистике за 2021–2023 гг. (ЦБ РФ, Росреестр, аналитика ЦИАН, Домклик и др.). За 2024–2025 гг. использую только общие тенденции и оценки, а не точные цифры, потому что официальная полная статистика за 2024–2025 ещё не везде опубликована.
—
Как считать доходность в недвижимости, чтобы не обманывать себя
Две ключевые составляющие дохода
Инвестиции в недвижимость «работают» сразу в двух направлениях:
- Капитализация — рост цены квартиры со временем.
- Арендный поток — ежемесячная аренда минус расходы.
Чтобы честно сравнивать инвестиции в новостройки и вторичку, смотрим:
- годовой рост стоимости (в %);
- чистую доходность от аренды (после вычета налогов и расходов);
- риски: заморозка стройки, проблемы с документами, простой без арендаторов.
—
Что показывают цифры за 2021–2023 гг.
Рост цен: новостройки vs вторичка
Если усреднить данные по крупным городам РФ за три года:
- 2021 год — бум дешёвой ипотеки:
- новостройки: +20–30% за год;
- вторичка: около +15–20%.
- 2022 год — турбулентность, скачок ставок, пауза на рынке:
- новостройки: в среднем +5–10% (в некоторых регионах почти стагнация);
- вторичка: +3–8%, местами даже лёгкая коррекция.
- 2023 год — рынок приспосабливается, спрос частично возвращается:
- новостройки: +8–15%;
- вторичка: +5–10%.
Итого за три года:
- Крупные новостройки в хороших локациях показали суммарный рост до 35–45%.
- Схожая по классу и району вторичка — чаще около 25–35%.
Отсюда и миф: «инвестиции в новостройки — доходность всегда выше».
Но нюанс в том, что это средняя температура по больнице, и многое зависит от входной точки (когда купили) и конкретного объекта.
Доходность от аренды
По данным сервисов аренды за 2021–2023 гг.:
- Новостройки бизнес- и комфорт-класса:
- валовая доходность аренды: 4–6% годовых;
- чистая (с учётом налогов, ремонтов, простоев): 3–4,5%.
- Вторичка в тех же районах:
- валовая: 5–7% годовых;
- чистая: 4–6%.
Почему вторичка по аренде часто выигрывает:
- стоимость квадрата ниже,
- можно сразу сдавать, без ожидания сдачи дома и ремонта,
- арендаторы менее требовательны к «возрасту» дома, чем к району и планировке.
—
Инвестиции в новостройки: где плюс, а где ловушки
Плюсы новостройки для инвестора
1. Низкий порог входа на котловане
На старте продаж застройщики часто дают дисконт 10–20% к цене, которая будет после ввода дома.
Именно поэтому инвестиции в новостройки (доходность которых опирается на рост от котлована до ключей) выглядят такими привлекательными.
2. Современные планировки и инфраструктура
Для аренды это критично: лифты, паркинг, дворы без машин, новые детские сады и т. д.
Такие объекты проще сдавать дороже и быстрее.
3. Меньше расходов на стартовом этапе
Коммуникации новые, капремонт не скоро, инженерия свежая. Первые 5–7 лет серьёзных вложений обычно не требуется.
Минусы и риски новостроек
- Риск переноса сроков
Задержки на 6–18 месяцев — не редкость. Всё это время деньги заморожены, аренды нет. - Юридические и технические сюрпризы
Смена проекта, уменьшение площади по БТИ, проблемы с разрешением на строительство — всё это не теория, а регулярная практика на рынке. - Высокий конкуренционный фон
В новом ЖК одновременно выходят на рынок сотни одинаковых квартир. Чтобы сдать свою, приходится демпинговать по аренде или вкладываться в ремонт лучше, чем у соседей.
Если говорить максимально честно, инвестиции в недвижимость «новостройка vs вторичка» по части риска часто склоняются не в пользу новостройки, особенно если инвестор заходит без анализа застройщика и локации.
—
Вторичное жильё: менее модно, но часто более надёжно
Сильные стороны вторички для инвестора
- Понятный рынок
Дом уже стоит, район сложился, видно, кто соседи, какая реальная инфраструктура, а не в буклете. - Мгновенный старт аренды
Купил — сделал косметику — через пару недель уже получаешь арендные платежи. - Гибкость по цене
В переговорах с собственником на вторичке скидка в 5–10% — нормальная ситуация, особенно если деньги живые и быстрый выход на сделку.
Слабые стороны вторички
- Старые коммуникации
Вода, стояки, проводка — всё это может вылиться в незапланированные расходы. - Моральное устаревание
Маленькие кухни, проходные комнаты, хрущёвские санузлы — не всем арендаторам это подходит, да и при продаже цена растёт медленнее. - Риски в документах
Наследства, дарения, доли, прописанные дети — всё это надо тщательнее проверять, чем договор долевого участия с крупным застройщиком.
—
Где выше доходность: новостройка или вторичка
Капитализация: рост цены объекта
За 2021–2023 гг. инвестиции в новостройки (доходность по росту цены) в среднем действительно обгоняли вторичку, особенно если вход был:
- на стадии котлована или ранних продаж;
- в проектах крупных надёжных застройщиков;
- в городах-миллионниках и быстро растущих пригородах.
Но:
- если вы заходите в новостройку ближе к сдаче, потенциал роста сильно сжимается;
- если дом эконом-класса в слабой локации — новостройка легко может «встать в одну линию» с обычной вторичкой или даже проиграть ей.
По капитализации за три года (усреднённо):
- новостройка в сильной локации: 10–15% годовых;
- вторичка в той же локации: 7–10% годовых.
Разрыв есть, но он не космический, а риск у новостройки обычно выше.
Аренда: где лучше денежный поток
Если ваша цель — не «подержать три года и продать», а регулярно получать арендный доход, то:
- вторичка в спальном районе с понятным спросом на съём — часто даёт чистые 4–6% годовых;
- новостройка с дорогим ремонтом и мебелью — может давать те же 4–6%, но вложений на старте больше.
По аренде картинка такая:
- вторичка выигрывает по стабильности и скорости запуска;
- новостройка выигрывает по чеке аренды, но не всегда по % доходности.
—
Где ниже риски: простой разбор без иллюзий
Типичные риски новостройки
- задержка сроков — потеря времени и альтернативной доходности;
- возможные проблемы с регистрацией прав, изменения проектной декларации;
- риски по застройщику (финансовые сложности, смена собственников, конфликты с дольщиками).
Типичные риски вторички
- юридические проблемы по прошлым сделкам;
- скрытые дефекты (плесень, хрупкие перекрытия, плохая проводка);
- менее прогнозируемый рост цены в старом фонде.
Если свести к простому выводу:
- у новостроек больше системных рисков (стройка, застройщик, сроки),
- у вторички больше штучных рисков (конкретное жильё, конкретная история, конкретные соседи).
—
Практический алгоритм: что купить для инвестиций — квартира в новостройке или вторичке
Чтобы не тонуть в теории, разбираем план действий.
Шаги выбора объекта для инвестора
- Определите цель инвестиций
Хотите:- перепродать через 2–4 года с ростом цены; или
- получать стабильную аренду 5–10 лет и больше?
- Рассчитайте реалистичную доходность
Учтите:- налоги (НДФЛ 13% или режим самозанятого),
- ремонты и мебель,
- простой между арендаторами,
- ипотечные платежи и страховки, если есть кредит.
- Выберите тип объекта под задачу
Если цель — рост цены:- надёжная новостройка на ранней стадии в сильной локации;
- но не край рынка: не брать последний дом в переполненном районе.
Если цель — аренда:
- вторичка рядом с метро/транспортом, вузами, бизнес-кластерами;
- готовая к сдаче или с минимальным ремонтом.
- Проведите стресс-тест цифр
Заложите:- рост цены на 30–50% меньше, чем обещают риелторы;
- простой по аренде 1–2 месяца в год;
- непредвиденные расходы 1–2 месячных арендных платежа в год.
Если проект всё равно показывает адекватную доходность — можно рассматривать.
- Проверьте риски
Для новостройки:- репутация застройщика,
- история завершённых объектов,
- условия по эскроу-счетам.
Для вторички:
- юридическая чистота,
- согласие всех собственников,
- отсутствие спорных прописок.
—
Инвестиции во вторичное жильё или новостройку — что выгоднее по сценариям
Сценарий 1: «Перепродажа через 2–3 года»
Здесь новостройка обычно сильнее:
- вход на котловане со скидкой;
- рост цены по мере готовности дома;
- выход на рынок сразу после получения ключей и минимального ремонта.
Но! Если вы купили новостройку по цене, близкой к вторичке в этом районе, и дом уже почти сдан, — потенциал роста становится скромным. В такой ситуации инвестиции во вторичное жильё — что выгоднее — вопрос уже не риторический, вторичка в хорошем доме может обогнать «перегретую» новостройку.
Сценарий 2: «Долгосрочная аренда на 5+ лет»
Тут часто выигрывает вторичка:
- меньше зависимость от застройщика;
- понятный спрос и платежеспособность арендаторов;
- можно купить чуть ниже рынка, грамотно отремонтировать и стабильно сдавать.
Новостройка тоже может быть отличным арендным активом, но с оговоркой:
- если вы не переплатили за «вау-фактор», который аренда не окупит;
- если дом в живом, а не «бумажном» районе.
—
Итог: куда выгоднее вложить деньги — новостройка или вторичка
Свести всё к одной фразе нельзя, но можно дать рабочий ориентир.
- Если ставка на рост цены и вы готовы к рискам строительства — чаще интереснее новостройка на ранней стадии у сильного застройщика.
- Если важна стабильная аренда и быстрый старт дохода — в большинстве случаев разумнее вторичка в понятной, ликвидной локации.
По совокупности:
- новостройка = выше потенциальная доходность, выше системные риски;
- вторичка = чуть ниже потенциал роста, но выше предсказуемость и проще арендный бизнес.
Поэтому, отвечая честно на вопрос: что купить для инвестиций — квартира в новостройке или вторичке, надо смотреть не на модные советы, а на:
- ваш горизонт инвестирования,
- готовность терпеть риски и заморозку капитала,
- конкретные цифры по локации, а не средние по стране.
Если нужны, могу помочь разобрать конкретный город, бюджет и сценарий — с примерными расчётами доходности под вашу ситуацию.