Как пандемия перевернула рынок офисов и ритейла
Пандемия стала стресс‑тестом для сегмента офисов и торговой недвижимости. Модели использования площадей, которые считались «железобетонными», за два года превратились в набор гипотез. Компании массово перешли на удалёнку, торговые центры простаивали из‑за ограничений, а арендодатели внезапно оказались перед дилеммой: снижать ставки или рисковать вакансиями. Сейчас рынок уже вышел из шока, но правила игры заметно поменялись: арендаторы требуют гибкости, собственники пересматривают планировки и инженерку, инвесторы внимательнее смотрят на ликвидность и сценарии повторного использования объектов.
Шаг 1. Разобраться, как изменился спрос на офисы
Первые, кто почувствовал сдвиг, — классические офисные башни. Ранее типовой запрос звучал как «открытое пространство на 100 рабочих мест». Теперь в повестке — комбинированные форматы: часть команды на удалёнке, часть в офисе, плюс плавающие рабочие места и переговорные под проектные группы. Отсюда спрос на гибкие планировки, развитую IT‑инфраструктуру и зоны коллаборации вместо плотной «рассадки» сотрудников. Фактически, коммерческая недвижимость аренда офисов после пандемии стала больше про сценарии использования, а не только про метры, класс здания и формальную локацию относительно метро.
Классическая ошибка новичка — смотреть только на ставку за квадратный метр. В постпандемийной реальности важно считать совокупную эффективность: сколько людей реально будет пользоваться офисом, как он поддерживает гибридный формат, насколько удобна логистика для сотрудников, и сколько стоит адаптация помещения под конкретный сценарий работы. Эксперты по офисному брокериджу сегодня советуют начинать не с поиска площадей, а с аудита рабочих процессов компании: какая доля задач выполняется индивидуально, что требует командной работы, сколько времени люди проводят в офисе и в онлайне. Только после этого имеет смысл формировать техническое задание для аренды или покупки.
Шаг 2. Понять, кто и зачем вообще арендует офисы сейчас
Спрос трансформировался, но не исчез. Офисы всё ещё нужны, однако профиль арендаторов стал другим. Крупный корпоративный сегмент оптимизирует площади, уходя от «лишних» метров и переводя часть функций на удалённый режим. При этом растёт доля ИТ‑компаний, креативных индустрий, сервисных бизнесов, которым важен не столько представительский формат, сколько удобство совместной работы, быстрая реконфигурация зон и качественная цифровая инфраструктура. На другом полюсе — государственные и квазигосударственные структуры, демонстрирующие устойчивый спрос на традиционные офисные форматы.
Если вы только выходите на рынок и планируете купить офисные помещения в бизнес-центре Москва 2025, важно заранее определить, для какого типа арендатора вы хотите формировать продукт. Офис под корпорации и офис под стартап‑кластер — это разные планировочные решения, различная инженерия и иной набор сервисов. Ошибка многих частных инвесторов — брать «что дадут» по привлекательной цене, а потом пытаться навязать объект неподходящему сегменту арендаторов. Гораздо рациональнее сначала изучить структуру спроса в конкретном деловом районе, поговорить с брокерами и понять, какие форматы сейчас добирает рынок.
Шаг 3. Гибридный формат и коворкинги: что изменилось
Гибкая офисная инфраструктура стала прямым ответом на неопределённость. Компании не хотят переподписывать долгосрочные договоры, если стратегия на три года вперёд неочевидна. Отсюда усиление роли коворкингов и сервисных офисов. Многие арендодатели выделяют этажи под управляющие компании гибких пространств, чтобы не держать на балансе мелких арендаторов. При этом сами коворкинги эволюционируют: вместо модных «лофтов» ради атмосферы они предлагают чётко просчитанную экономику, SLA по IT‑сервисам, конфиденциальные комнаты и переговорные для гибридных совещаний.
Новичкам стоит учитывать, что гибкие форматы не панацея. Они отлично подходят для проектов с колеблющейся численностью персонала, но могут быть экономически невыгодны для стабильных команд с предсказуемыми процессами. Ошибка — переплачивать за гибкость, которая фактически не используется. Эксперты по корпоративной недвижимости рекомендуют считать «стоимость рабочего места» в год с учётом всех расходов: аренда, сервис, мебель, оборудование, коммунальные платежи. Иногда долгосрочный договор в классическом бизнес‑центре оказывается выгоднее, чем постоянная аренда в престижном коворкинге.
Торговые площади: кто восстановился, а кто нет
Рынок ритейла отреагировал на пандемию контрастно. С одной стороны, закрытия, снижение пешеходного трафика, уход международных брендов. С другой — ускоренное развитие e‑commerce, гиперлокальных форматов и сервисных арендаторов. В итоге аренда торговых площадей в торговых центрах после пандемии стала больше зависеть от назначения конкретной точки: классический fashion‑ритейл чувствует себя сложнее, тогда как продуктовые супермаркеты, аптеки, услуги и локальные кафе сохранили и даже усилили позиции. Девелоперы пересобирают tenant‑mix, добавляя развлечения, образование, медицину и коворкинги, чтобы удержать посещаемость комплексов.
Решающим фактором стала устойчивость к шокам. Объекты, где изначально ставка делалась только на крупные международные сети модной одежды, ощутили удар сильнее: вакантность, реструктуризация договоров, поиск новых резидентов. В противоположность этому торговые центры с диверсифицированным якорным пулом и выраженной сервисной составляющей пережили период ограничений относительно мягко. Эксперты по ритейл‑девелопменту теперь говорят о необходимости строить «антихрупкие» объекты, способные адаптироваться к изменению потребительского поведения, росту онлайн‑продаж и появлению новых форматов городских сервисов.
Шаг 4. Как ритейл сочетает онлайн и офлайн
Одно из ключевых последствий пандемии для ритейла — переход к омниканальным моделям. Магазин перестал быть исключительно местом покупки; всё чаще он выполняет функции шоурума, пункта выдачи заказов и сервиса по возвратам. Это кардинально меняет требования к планировке торговых помещений. Операторам нужны складские зоны для быстрой комплектации онлайн‑заказов, отдельные входы для курьеров, удобная навигация и гибкие витрины. С точки зрения арендодателя, выигрывают форматы, позволяющие быстро переразметить площади под эти сценарии без капитальных переделок.
Новичкам, рассматривающим инвестиции в коммерческую недвижимость офисы и торговые площади, важно понимать: долгосрочную устойчивость даёт не столько «красивый» фасад или раскрученный бренд на входе, сколько способность объекта обслуживать разные каналы продаж. Ошибка — инвестировать в помещения, где функционал жёстко привязан к одному типу торговли и сложно трансформируется. Эксперты по розничной аналитике советуют при осмотре объекта мысленно «проигрывать» несколько сценариев: классический магазин, пункт выдачи, совместный формат с сервисами; если планировка допускает такую многофункциональность, риск обесценивания ниже.
Шаг 5. Улица против торгового центра
После ограничений часть арендаторов пересмотрела отношение к стрит‑ритейлу. Уличные форматы, особенно в районах с плотной жилой застройкой, показали устойчивый спрос: люди стали чаще пользоваться локальной инфраструктурой, меньше перемещаясь по городу. В то же время торговые центры слабо встроенные в транспортный каркас или завязанные только на развлекательный трафик оказались в зоне риска. Ситуация подталкивает девелоперов к редевелопменту: переосмыслению транспортной доступности, обновлению концепции и добавлению функционала для жителей ближайших кварталов — от услуг до спорта и образования.
Частая ошибка инвесторов — оценивать стрит‑ритейл исключительно по «витринности» и людскому потоку, игнорируя структуру этого потока. После пандемии важно различать транзитный и целевой трафик. Экспертная рекомендация: перед принятием решения о покупке или аренде торгового помещения проводить хотя бы короткие полевые наблюдения — в разные дни недели и часы. Это позволяет понять, кто реально проходит мимо: местные жители, офисные работники, туристы, школьники. От профиля аудитории зависит, какие форматы будут жизнеспособны и каков потенциал выручки арендатора, а значит — его платёжеспособность и надёжность.
Инвестиции: на что смотреть после 2020‑х
Инвестиционный подход к коммерческим объектам сейчас меняется с «купить и держать» на «управлять и адаптировать». В фокусе — способность помещения подстраиваться под новые сценарии работы, торговли и сервиса. Собственники, которые активно инвестируют в модернизацию инженерных систем, цифровизацию и улучшение общественных зон, получают конкурентное преимущество: арендаторы готовы платить премию за качество среды и операционный комфорт. Одновременно усиливается внимание к качеству юридической структуры сделок, прозрачности арендных отношений и управляемости рисков вакантности.
Если вы думаете, стоит ли входить в сегмент сейчас, важно не поддаваться иллюзии «дешёвых распродаж» или, наоборот, веры в гарантированный рост ставок. Эксперты по инвестициям в недвижимость рекомендуют исходить из консервативных сценариев заполняемости и доходности, закладывать повышенные резервы на простой и ремонт, а также активно диверсифицировать пул арендаторов по отраслям. Пандемия показала, что зависимость от ограниченного набора бизнес‑моделей типа fashion‑ритейла или классического open‑space‑офиса может резко ухудшить показатели объекта при внешнем шоке.
Шаг 6. Как оценивать объект: практический алгоритм
1. Анализ локации: транспортная доступность, плотность и структура населения, наличие деловых кластеров, конкурентных объектов.
2. Технический аудит: состояние инженерных систем, возможности перепланировки, соответствие современным требованиям ИТ‑инфраструктуры и энергоэффективности.
3. Правовой аудит: арендные договоры, обременения, история собственников, градостроительные ограничения.
4. Финансовый профайл: текущая и потенциальная заполняемость, структура арендаторов, сроки договоров, расходы на CAPEX и OPEX.
5. Сценарный анализ: как объект поведёт себя при изменении формата использования, уходе крупных арендаторов, локальных ограничениях.
Новички часто недооценивают значение сценарного анализа и ориентируются на текущий cash‑flow как на нечто неизменное. Эксперты советуют обязательно моделировать «стресс‑сценарий»: падение выручки арендаторов, временное закрытие объекта, рост вакантности. Если при этом инвестиционный проект остаётся жизнеспособным, риск‑профиль можно считать приемлемым. Такой подход особенно актуален сейчас, когда прогноз рынка коммерческой недвижимости офисы и ритейл 2025 включает неопределённость по ставкам аренды, потребительскому спросу и регуляторной среде.
Шаг 7. Типичные ошибки и как их избежать
Первая распространённая ошибка — путать «хороший объект» и «хорошую сделку». Даже качественный бизнес‑центр или торговая галерея могут стать неудачной инвестиции, если входить по завышенной цене, без учёта необходимых вложений в модернизацию. Вторая — игнорировать операционное управление: объекты коммерческой недвижимости требуют профессионального property‑ и facility‑менеджмента, особенно в условиях быстро меняющегося спроса. Третья — недооценка юридических рисков по арендаторам: слабые договоры, отсутствие механизмов индексации, неурегулированные вопросы по эксплуатационным платежам.
Рекомендации экспертов сводятся к трём простым правилам. Во‑первых, не экономить на due diligence и внешних консультантах: ошибки на этапе входа почти всегда обходятся дороже. Во‑вторых, мыслить категориями не «метры и ставка», а «сценарии использования и устойчивость cash‑flow»: чем больше вариантов адаптации объекта к новым форматам работы и торговли, тем выше его реальная стоимость. В‑третьих, держать горизонт планирования не менее 5–7 лет, особенно если речь идёт о развитии или редевелопменте: постпандемийный рынок будет ещё меняться, и выиграют те, кто заложит в стратегию гибкость, а не ставку на один‑единственный тренд.