Покупка квартиры — это всегда про «цену за метр». Но чек в итоге получается совсем другим. Деньги начинают утекать уже на этапе аванса: юристы, банки, страхование, ремонт, мебель, комиссия за перевод, сюрпризы управляющей компании.
Ниже — разбор, на что реально уйдут деньги помимо цены квартиры, с цифрами, примерами и несколькими нестандартными способами эти траты приручить.
—
Почему «цена по договору» — это только половина истории
Формально вы видите одну цифру: стоимость квартиры по договору.
Фактически — десятки мелких и крупных расходов, которые легко добавляют сверху ещё 10–20% от цены.
Условный пример:
Квартира за 10 млн ₽ в ипотеку.
Итоговый бюджет часто вырастает до 11–12 млн ₽ вместе с «хвостами», а иногда и больше, если делать ремонт с нуля.
—
Документы, юристы, регистрация: сколько уйдёт на «бумажную» часть
Даже если сделка кажется простой, полностью бесплатной её не сделать.
Обязательные расходы
1. Госпошлина за регистрацию права собственности
— Физлицо: 2 000 ₽ (при подаче через МФЦ или Госуслуги возможна небольшая экономия при электронном формате).
— При долевой собственности — сумма делится между собственниками, но не исчезает.
2. Выписки, справки, архивы
— ЕГРН: 400–460 ₽ за электронную, 700 ₽ за бумажную.
— Иногда нужен архивный ЕГРН, справки из БТИ, ТСЖ — обычно в диапазоне 500–3 000 ₽ суммарно.
3. Нотариус (не всегда обязателен, но часто без него никуда):
— Договор купли-продажи долей, сделки с участием детей, опека, брачный контракт и т.д.
— Тарифы: от 0,5% до 1% от суммы сделки, но с верхними и нижними пределами.
Реалистично для квартиры за 10 млн ₽ — 15 000–35 000 ₽.
> Технический блок: когда нотариус обязателен
> — Продаётся/покупается доля.
> — В сделке участвуют несовершеннолетние или недееспособные.
> — Дарение долей.
> — Ипотека с материнским капиталом и распределением долей.
> В остальных случаях банк, застройщик или агентство могут «настаивать» на нотариусе, но юридически это не всегда требование закона — иногда это их политика безопасности.
—
Риелтор и юристы: стоит ли экономить на проверке
Самый частый вопрос: услуги риэлтора при покупке квартиры стоимость какой должна быть и можно ли вообще обойтись без посредников.
Как обычно считают комиссию
— На вторичке по крупным городам диапазон — 1–3% от цены.
— Либо фикс: от 50 000 до 300 000 ₽ и выше, в зависимости от сложности сделки.
Комиссия за оформление сделки купли продажи квартиры под ключ цена часто включает:
— подбор вариантов;
— проверку документов;
— организацию аванса/задатка;
— координацию банка, МФЦ, застройщика/продавца;
— присутствие на сделке, контроль передачи денег и ключей.
Для квартиры за 10 млн ₽ стандартная комиссия агентства 2% — это плюс 200 000 ₽ к бюджету.
Нестандартное решение: дробим услуги
Вместо «риелтор под ключ» за процент от сделки:
1. Вы сами ищете варианты (ЦИАН, Авито, Домклик, местные чаты).
2. Покупаете точечные услуги:
— разовая юридическая проверка объекта и продавца — 10 000–25 000 ₽;
— сопровождение только самой сделки (аванс, договор, регистрация) — 20 000–40 000 ₽;
— только проверка застройщика и ДДУ на новостройку — 8 000–15 000 ₽.
Так можно снизить расходы в 3–5 раз по сравнению с классическим полным сопровождением, не рискуя юридической чистотой сделки.
—
Ипотека: дополнительные платежи, о которых забывают
Фраза «ставка 14% годовых» звучит привычно. Но ипотека дополнительные платежи при покупке квартиры создают солидный хвост.
Что почти неизбежно
1. Страхование
— Жизнь/здоровье заёмщика + утрата права собственности + иногда титул =
в среднем 0,3–1,2% от остатка долга в год.
— Для кредита 8 млн ₽ — это 24 000–96 000 ₽ ежегодно.
2. Оценка квартиры
— 3 000–8 000 ₽ для стандартного жилья.
— В регионах ближе к нижней границе, в Москве/СПб — ближе к верхней.
3. Комиссия банка за перевод/аккредитив
— 2 000–15 000 ₽ за аккредитив или ячейку.
— Иногда проценты от суммы: 0,1–0,3%.
4. Сервисные пакеты банка
— Платные карты, смс-оповещения, «премиальный пакет» — по 200–1 000 ₽ в месяц, если забыть отключить.
> Технический блок: как считать полную стоимость ипотеки
> — Смотрите не только ставку, но и ПСК — полную стоимость кредита в процентах годовых (банк обязан её раскрывать).
> — ПСК учитывает страховки, комиссии, дополнительные платежи.
> — Разница между «ставка 13,5%» и ПСК 16,5% — это как раз скрытые расходы.
—
Новостройка vs вторичка: расходы «под ключ» выглядят по-разному
Фраза расходы при покупке квартиры под ключ вводит в заблуждение: под ключ у застройщика и под ключ «по факту въезда» — две разные планеты.
Новостройка
Плюс: меньше юридических рисков с историей квартиры.
Минус: масса прямых и косвенных расходов.
1. Черновой ремонт / отделка
— Если квартира без отделки, реальность:
15 000–25 000 ₽ за м² за базовый ремонт адекватного уровня.
Квартира 40 м² → 600 000–1 000 000 ₽.
— «Отделка от застройщика» часто требует доработки:
ещё 150 000–300 000 ₽ на до-ремонт и материалы.
2. Входная дверь, межкомнатные двери, сантехника, кухня, техника
— Входная дверь нормального качества — 25 000–60 000 ₽.
— Базовая кухня с техникой — от 200 000–400 000 ₽.
— Мебель и техника легко добавляют 10–15% от стоимости квартиры.
3. Перепланировки и согласования
— Перенос мокрых зон, разбор/возведение стен: проект + согласование — от 30 000 ₽ и выше, не считая работ.
Вторичка
Часто есть возможность «заехать и жить», но:
— Замена проводки, труб, радиаторов в старых домах — ещё 150 000–400 000 ₽.
— Косметика «под себя» в уже жилой квартире — 5 000–10 000 ₽ за м².
—
ЖКХ, налоги и «плата за локацию»
После покупки многие удивляются, что ежемесячная нагрузка тоже выросла.
1. Коммуналка и содержание жилья
— Современные дома бизнес-класса:
содержание и ремонт — 80–150 ₽ за м² в месяц.
Квартира 60 м² → 4 800–9 000 ₽ ежемесячно, + вода, электричество и т.д.
— В старом фонде сумма меньше, но растут расходы на ремонты за свой счёт.
2. Налог на имущество
— Считается от кадастровой стоимости.
— В крупных городах за обычную «двушку» налог может быть 5 000–20 000 ₽ в год и выше.
3. Паркинг и кладовые
— Место в подземном паркинге:
покупка 1,5–3,5 млн ₽ или аренда 8 000–25 000 ₽ в месяц в мегаполисах.
— Кладовка — от 100 000–400 000 ₽.
—
Банальные и небанальные способы снизить дополнительные расходы
Ниже — не очевидные, но рабочие подходы, которые помогают сделать сколько стоят дополнительные расходы при покупке квартиры более контролируемой величиной.
1. Торг за «голую» цену с аргументами про допрасходы
При переговорах не бойтесь озвучивать:
— сколько уйдёт на ремонт;
— сколько вы потратите на нотариуса, ипотечные комиссии, оценку;
— какие недостатки квартиры требуют вложений.
Числа действуют на продавца сильнее, чем общие слова. Расписанный на бумаге «после-сделочный» бюджет на 500 000–800 000 ₽ часто помогает выбить скидку 100 000–300 000 ₽ минимум.
2. Разнесение расходов по времени
Вместо того чтобы влезать в дополнительный кредит на ремонт:
— купить коробку (новостройку) с минимально необходимым объёмом работ;
— сначала сделать:
1) электрику и стяжку;
2) одну жилую комнату и санузел;
3) кухонный минимум;
— остальное — по мере накопления средств.
Так вы не переплачиваете проценты за «ремонтный кредит», а ремонт финансируете из текущего дохода.
3. Комбинированная модель: часть «под ключ», часть своими руками
Реальный пример:
Покупатель берёт новостройку 38 м² без отделки.
Застройщик предлагает ремонт за 380 000 ₽ «под ключ».
Вместо этого он:
— заказывает у бригады только «грязные» работы (стены, стяжка, проводка, сантехника) за 250 000 ₽;
— финишные покрытия (обои, ламинат, плинтусы, покраска) делает с семьёй сам за 2 месяца, уложившись ещё в 80 000 ₽ материалов.
Экономия по сравнению с «под ключ» — около 50 000 ₽, плюс качество под контролем.
4. Оптимизация расходов на юридическое сопровождение
Нестандартное решение:
— Найти опытного риелтора или юриста, который готов работать по почасовой оплате (например, 2 000–4 000 ₽/час).
— Использовать его точечно: проверка документов, переговоры по сложным пунктам договора, контроль расчётов.
При простой сделке вы вложитесь в 10–20 часов работы, это 20 000–80 000 ₽ вместо процентной комиссии от миллионами измеряемой стоимости квартиры.
5. Холодный расчёт по «ипотека vs аренда»
Иногда, если в ближайшие 3–5 лет вы планируете:
— смену города,
— расширение семьи,
— переход на фриланс/нестабильный доход,
выгоднее:
1. Не покупать сейчас, а продолжать арендовать.
2. Параллельно копить на больший первоначальный взнос.
3. Использовать время для накопления опыта в инвестициях/покупках с дисконтом (ипотечные торги, проблемные активы, переуступки).
В итоге вы можете войти в сделку позже:
— с меньшей переплатой по процентам;
— с меньшей нагрузкой по ежемесячным платежам;
— с большими возможностями торга.
—
Чек-лист: на что закладывать деньги поверх цены квартиры
Чтобы не было ощущения, что деньги испаряются, ещё до сделки составьте список и проставьте примерные суммы.
1. Юрист/риелтор (полное сопровождение или точечные услуги).
2. Нотариус (если нужен по закону или по условиям сделки).
3. Госпошлины, выписки, оценка, банковские комиссии.
4. Переезд, хранение вещей, мелкая логистика.
5. Ремонт (черновой + чистовой), мебель, техника.
6. Паркинг / кладовка (аренда или покупка).
7. Первые 6–12 месяцев ипотеки с учётом страховок.
8. Налог на имущество, повышенные коммунальные платежи.
—
Итог: как подойти к покупке не эмоционально, а как к проекту
Покупка недвижимости — это не разовый платёж, а многолетний финансовый проект.
Формула простая:
— Берём цену квартиры.
— Добавляем сверху 10–20% на сопутствующие расходы (для новостройки с ремонтом это может быть и 30%).
— Считаем не только «могу ли я внести первоначальный взнос», а «вытащу ли я все сопутствующие траты и ежемесячную нагрузку, не превращая свою жизнь в постоянный режим экономии».
Чем точнее вы заранее посчитаете скрытые расходы и чем хладнокровнее подойдёте к торгу и выбору формата сопровождения, тем больше шансов, что покупка квартиры станет не «чёрной дырой для денег», а управляемым и осознанным решением.