Как мы дошли до нынешнего рынка аренды
Если оглянуться назад, еще в начале 2000-х аренда в России была почти полностью «долгой»: снимали на год и больше, договор писали от руки, а про туристов в «однушке» в центре никто особенно не думал. Ситуация начала резко меняться после 2010 года с ростом внутренних поездок, появлением сервисов онлайн-бронирования и удобных платежей. В итоге к середине 2020‑х сформировались два почти равноправных игрока: классическая долгосрочная аренда и краткосрочная аренда квартир посуточно снять недорого, которая стала массовой альтернативой отелям.
Почему краткосрочная аренда стала таким соперником
Краткосрочный формат буквально выстрелил из-за трех факторов: цифровые платформы, туризм и привычка людей планировать жизнь более гибко. Хозяин квартиры за пару часов может выставить объявление, сам выбрать календарь, цену, правила. Гость, в свою очередь, смотрит фото, рейтинг, отзывы и платит картой за пару кликов. Классическая схема с агентом и залогом за месяц вперед выглядит громоздко на этом фоне, особенно для тех, кто приезжает в город на 3–10 дней по делам или учебе.
Цифры, которые многое объясняют
По данным крупных площадок бронирования (на уровне общих обзоров рынка до 2024 года), доход с «квадрата» в посуточном формате в туристических центрах нередко оказывался на 30–70 % выше, чем при долгой аренде. В «высокий» сезон разрыв мог быть и вдвое. Неудивительно, что владельцы стали всерьез считать: сдать квартиру посуточно или в долгосрочную аренду что выгоднее, особенно если жилье находится рядом с набережной, центром или крупным бизнес‑кварталом.
Как краткосрочная аренда влияет на цены долгосрочной
Когда значимая часть квартир уходит в «суточный» сегмент, выбор для долгосрочных арендаторов сокращается. В исторических центрах крупных городов доля посуточного фонда по разным оценкам уже доходит до 15–20 % от всего доступного предложения. Механика простая: меньше квартир на долгий срок — выше конкуренция за оставшиеся — долгосрочная аренда квартиры без посредников цены растут быстрее, особенно в популярных районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.
Технический блок: как растут цены
Если немного упростить, динамику можно описать так:
— у владельца есть потенциальный доход X в месяц при долгосрочной аренде;
— при посуточном формате он видит прогноз 1,2–1,5X с учетом средней заполняемости;
— чтобы не терять на долгом жильце, собственник поднимает ставку ближе к этому уровню.
В итоге «якорем» цены становится не зарплата арендатора, а доходность, которую задает краткосрочный рынок, даже если хозяин в итоге выбирает классический годовой договор.
Почему арендаторы все равно идут в долгосрок
При всей привлекательности суточных форматов, у них есть минусы: плавающая цена, отсутствие «домашнего» ощущения, частая смена соседей. Людям, которые приезжают в город на учебу, долгую командировку или с семьей, важно другое: стабильность и предсказуемость. Они ищут понятный договор, фиксированную ставку и вменяемые условия съезда. Именно поэтому долгосрочная аренда до сих пор доминирует по числу постоянных жильцов, а не по обороту денег, который часто уходит в краткосрочный сегмент.
Технический блок: профиль долгосрочного арендатора
Чаще всего в долгосрочный найм идут:
— студенты старших курсов и аспиранты;
— специалисты в релокации на 1–3 года;
— семьи, которые еще не готовы к ипотеке;
— те, кому нужна регистрация или официальные документы.
Для этих групп важны не только метры и район, но и юридическая чистота договора, адекватный залог и возможность продления без резкого скачка цены.
Собственник перед выбором: суточно или надолго
У владельцев квартир в 2020‑х появился новый «вечный вопрос»: как заработать на краткосрочной аренде недвижимости и не превратить это в вторую работу. Посуточный формат часто приносит больше, но требует постоянного участия: встречи гостей, уборка, реагирование на отзывы, обновление цен. Долгий договор проще управляется: один раз нашел аккуратного жильца — и несколько лет получаешь стабильный платеж, но без «туристической» премии за выходные и праздники.
- Краткосрок дает более высокую месячную доходность, но с риском сезонности и простоя.
- Долгосрок обеспечивает ровный денежный поток и меньше операционных задач.
- В реальности многие собственники комбинируют форматы в зависимости от сезона и спроса.
Живой пример из практики
Возьмем «однушку» в спальном районе большого города. При долгой аренде она сдается условно за 30 тыс. руб. в месяц с минимальными усилиями. Те же метры в краткосрочке при цене 2 000–2 500 руб. за сутки и заполняемости 60–70 % могут дать 36–45 тыс. руб. Но нужно учесть расходы: уборка, комиссии платформ, постельное белье, реклама. В итоге чистая разница часто сокращается до 15–25 %, и не каждому владельцу комфортно «зарабатывать добавочные» деньги в таком напряженном режиме.
Как это отражается на арендаторах и городе
Для горожан рост краткосрочного рынка — палка о двух концах. С одной стороны, появилось больше выбора для путешествий, командировок и временного проживания. С другой — центр и популярные районы становятся менее доступными для тех, кто хочет жить там постоянно. Это особенно заметно в туристических городах: часть домов превращается фактически в «неофициальные апарт‑отели», где соседи меняются чаще, чем времена года, а привычный двор теряет ощущение устойчивого сообщества.
- Повышается средняя арендная ставка в центральных локациях.
- Увеличивается миграция жильцов между отдаленными районами и пригородами.
- Администрации городов начинают обсуждать регулирование краткосрочной аренды.
Технический блок: кому выгодна краткосрочная аренда
На самом деле выигрывают не только собственники и туристы. Гибкая аренда поддерживает:
— малый бизнес вокруг — кафе, прачечные, сервисы уборки;
— сервисные платформы и IT‑сектор;
— локальные экскурсионные и транспортные услуги.
Но при этом накапливается социальное напряжение: постоянные жители жалуются на шум и нестабильный контингент, а власти думают о лимитах и дополнительных налогах на доход от краткого найма.
Инвестиционный взгляд на рынок аренды
Инвесторы привыкли считать доходность на горизонте 5–10 лет, и здесь интересная деталь: инвестиции в квартиры для сдачи в аренду посуточно и надолго уже почти всегда просчитываются в одной модели. Раньше считали только месячную ставку и потенциальный рост цены объекта, а теперь добавляют сценарий гибкого использования: базовая «подушка» в виде долгосрочного жильца плюс возможность временного перехода на посуточный режим в периоды повышенного спроса, например во время крупных мероприятий.
Технический блок: что считают инвесторы
Инвестор, выбирая квартиру, обычно смотрит:
— сколько будет стоить ремонт под оба формата;
— какой потенциал суточной ставки в районе;
— сколько месяцев в году можно ожидать высокого спроса;
— какова минимальная ставка долгосрока, чтобы «пережить» низкий сезон.
Так формируется комбинированная стратегия, при которой объект не простаивает, а доход адаптируется под сезонный и экономический фон. Если все просчитано, риски снижаются, а сама квартира становится более «гибким» активом.
Где баланс между форматами может установиться
К середине 2020‑х становится понятно: краткосрочек не исчезнет, но и не вытеснит долгосрочную аренду. Скорее, рынок придет к некоему балансу, когда часть домов и районов будет «заточена» под туристов и командировочных, а другие — под тех, кому важно жить долго и устойчиво. Скорее всего, именно регулирование со стороны городов и регионов будет задавать рамки: ограничения по числу объектов, допналоги, требования к безопасности и отчетности, чтобы не разогревать цены бесконтрольно.
Что делать собственнику и арендатору сейчас
Собственнику стоит перестать смотреть на квартиру только через один формат и начать моделировать сценарии. Если район активно развивается, растет турпоток и деловая активность — логично хотя бы частично осваивать краткосрок. Если дом старый, плохая шумоизоляция, а соседи настроены консервативно — спокойнее и безопаснее работать в долгую. Арендатору же, наоборот, полезно сравнивать варианты, а не бояться «страшных» слов про посуточку: иногда пара недель в гибком сегменте помогает спокойно найти честный долгосрочный договор.
Вывод: конкуренция форматов — это не катастрофа, а новая норма
Рынок аренды стал сложнее и живее: вместо одного «правильного» сценария теперь несколько. Да, краткосрочная аренда давит на цены, но одновременно повышает общую прозрачность, заставляет собственников вкладываться в ремонт и сервис, а арендаторам дает больше вариантов на разные сроки и бюджеты. Вопрос уже звучит не просто как сдать квартиру посуточно или в долгосрочную аренду что выгоднее, а как выстроить стратегию, которая учитывает собственные цели, стиль жизни и готовность управлять этим небольшим, но вполне реальным бизнесом.